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　　租賃合同的特征在于，租賃期間這個時間因素在合同履行上居于重要地位，租賃合同的總給付內(nèi)容取決于租賃期間的長短，亦即，隨著租賃期間的推移在當事人之間不斷地產(chǎn)生新的權(quán)利義務(wù)。

 

　　“其基本特色系時間因素在債的履行上居于重要的地位，總給付之內(nèi)容系于應(yīng)為給付時間的長度”。因此，在合同法理論中，租賃合同屬于“固有意義的繼續(xù)性契約關(guān)系”。

 

　　例如，隨著履行期間的經(jīng)過，會產(chǎn)生租賃物的維修義務(wù)、保養(yǎng)義務(wù)，在租賃物為廠房之場合，還可能會產(chǎn)生消防義務(wù)、安全保障義務(wù)等等。這些義務(wù)在簽訂合同之時，當事人往往沒有約定或者即使約定也難以確定此類義務(wù)的具體內(nèi)容，這也成為租賃合同容易產(chǎn)生糾紛的原因之一。

 

　　其二，租賃合同因租賃物的不同而呈現(xiàn)出顯著的差異。在租賃物為動產(chǎn)場合，租賃關(guān)系相對簡單。而在不動產(chǎn)場合，不動產(chǎn)價值相對較大，租金相對較高，其位置、狀態(tài)以及不動產(chǎn)所在的土地使用權(quán)的狀況往往比較復雜，同時又由于承租人租賃不動產(chǎn)的目的多種多樣，從而產(chǎn)生糾紛的可能性也相應(yīng)增大。

 

　　其三，我國各地的土地使用權(quán)呈現(xiàn)出一種歷史性、復雜性、多種因素共同參與相互影響的狀態(tài)，其權(quán)利來源、權(quán)利狀態(tài)、登記模式、使用狀況往往會不同程度地影響到租賃合同。這也成為租賃合同糾紛處理困難的一個原因。本文擬依據(jù)對租賃合同糾紛案例的綜合和分析，就審判實務(wù)中出現(xiàn)的租賃合同的解除問題進行探討，以期得出邏輯圓滿、理論自洽、實體公平的解決方案。

 

　　租賃合同在履行過程中，出租人往往會因承租人拒付租金、延付租金而解除合同，承租人會因租賃物未辦理消防驗收等手續(xù)導致其合同目的不能實現(xiàn)而解除合同。于此場合，以下問題值得探討。

 

　　一、租賃合同解除權(quán)的除斥期間

 

　　承租人在租賃期間拖欠租金的行為經(jīng)常表現(xiàn)為幾種類型：

 

　　第一，未按合同約定的時間或期間足額繳納租金，但是在訴訟前已經(jīng)全部支付。換言之，訴訟時，遲延履行行為已終止。

 

　　第二，未按合同約定的時間或期間足額繳納租金，并且一直持續(xù)到訴訟中。

 

　　第三，完全拒付租金，一直持續(xù)到訴訟中。

 

　　在承租人出現(xiàn)上述情況，且滿足約定解除權(quán)或法定解除權(quán)的產(chǎn)生要件之前提下，出租人要求解除合同的，首先需要解決的問題是，解除權(quán)的除斥期間為多長？該期間是否已經(jīng)經(jīng)過？

 

　　根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，除斥期間分為四種類型：

 

　　第一，法律規(guī)定的期間；

 

　　第二，當事人約定的期間；

 

　　第三，對方當事人催告后的合理期間；第四，對方當事人無催告情形下的期間未作規(guī)定。

 

　　上述第三、四種情況較為困難。如果承租人未按約付租金（包括未按期和未按數(shù)額給付）滿足了約定解除權(quán)的產(chǎn)生要件或法定解除權(quán)的要件，且承租人作出催告通知，該合理期間可以類推適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，確定為三個月。

 

　　如果沒有催告的，類推適用同條款的規(guī)定，確定該期間為一年。其原因在于：

 

　　第一，一般而言，商品房買賣合同的標的遠高于同面積的房屋租賃合同，后者類推適用前者的除斥期間，應(yīng)該說符合“舉重以明輕”規(guī)則。第二，《合同法》第五十五條、第七十五條規(guī)定的撤銷權(quán)的除斥期間也為一年，將解除權(quán)的除斥期間定為一年，符合相同情況相同處理的形式正義理念。

 

　　第三，根據(jù)《民法通則》第一百三十六條之規(guī)定，延付或拒付租金的訴訟時效為一年。如果將未經(jīng)催告的解除權(quán)的除斥期間確定為一年以上，可能會出現(xiàn)出租人的違約責任請求權(quán)、給付租金請求權(quán)已經(jīng)罹于訴訟時效，但出租人仍然有一個有效的解除權(quán)的奇怪現(xiàn)象。如果將除斥期間定為一年，會避免上述邏輯不一致的情況。

 

　　需要解決的另外一個問題是，承租人在租賃期間存在遲延履行或部分履行的行為，但是后來又都全部給付租金，出租人也已接受。在雙方又依約履行一段時間后（在遲延履行發(fā)生后不到一年），出租人又以該遲延履行為理由要求解除合同的，如何處理？

 

　　根據(jù)《合同法》第九十四條，承租人的此種遲延履行難以使出租人產(chǎn)生法定解除權(quán)。但是，如果出租人的遲延履行滿足了合同約定的解除權(quán)條件，則仍然會存在上述問題。

 

　　筆者初步認為，此時原則上應(yīng)當否定出租人的解除權(quán)。原因在于：

 

　　第一，從當事人的意思表示來看，接受履行且并未要求解除合同本身可以解釋為出租人以該行為修訂了解除權(quán)產(chǎn)生的條件或者寬恕了承租人的遲延履行行為，至少存在著這種解釋結(jié)論的可能性；

 

　　第二，承租人遲延后的履行行為、出租人在違約行為發(fā)生后的一定期間內(nèi)未行使解除權(quán)的狀態(tài)、雙方在后來期間內(nèi)的適當履行等事實，在客觀上會使承租人產(chǎn)生出租人不再行使該解除權(quán)的信賴；根據(jù)誠信原則，此種信賴值得保護?；?ldquo;權(quán)利失效”理論，此時出租人不得再主張行使解除權(quán)；

 

　　第三，這個結(jié)論在某些現(xiàn)實情況下更具有合理性：某些出租人此時提出解除合同的重要或者唯一理由在于，租金水平提高，出租人找到或者認為會找到更高的出價者。在此情況下，支持出租人的解除權(quán)更不利于建立誠信的市場環(huán)境；

 

　　第四，即使否定出租人的解除權(quán)，也并不妨礙其請求承租人遲延履行的違約責任，從而使出租人的損失得到彌補；

 

　　第五，從比較法的觀點來看，有臺灣地區(qū)學者亦認為，不履行之瑕疵業(yè)已補正的情況下，解除權(quán)即告消滅，而不履行之瑕疵可補正的情況僅限于給付遲延及能補正的不完全給付。

 

　　第六，有一種觀點認為，履行遲延后，債務(wù)人繼續(xù)履行的，債權(quán)人原則上是不能夠拒絕受領(lǐng)的。這樣，作為履行遲延的后果，直接允許填補賠償?shù)恼埱螅⒉煌桩敗Ｈ绻@個觀點成立，更加證明，承租人遲延后補正、出租人受領(lǐng)的，出租人不能再行使解除權(quán)。

 

　　當然，上述結(jié)論仍然是相對的，判斷解除權(quán)在此情況下能否行使，需要綜合考慮以下因素：

 

　　第一，承租人遲延履行的程度或數(shù)額；

 

　　第二，承租人嗣后恢復履行的時間和程度；

 

　　第三，出租人在此過程中的反應(yīng)；

 

　　第四，合同目的實現(xiàn)的程度；

 

　　第五，促使出租人解除合同的原因等等。

 

　　關(guān)于該除斥期間的起算點，也需要區(qū)分類型加以判斷：在承租人催告場合，三個月的除斥期間應(yīng)當從催告通知到達出租人之次日起算；在承租人未催告場合，一年的除斥期間應(yīng)當從解除權(quán)產(chǎn)生之此日起算。

 

　　二、租賃合同解除的時間

 

　　對于該問題，在實踐中有三種做法，分別是：解除權(quán)行使之時為合同解除之日；法院判決生效之時；判決認定起訴之日為合同解除之時。

 

　　本文先分別從解除類型進行討論，再檢討上述做法。

 

　　在合意解除場合，依據(jù)《合同法》第九十三條，租賃合同解除的時間為雙方達成解除的合意之時。但是，對于對簿公堂的雙方當事人而言，往往會對對方提出的合同已協(xié)商解除作出否認。

 

　　在此情況下，判斷合同是否解除，需要考慮：

 

　　第一，雙方是否已作出解除的意思表示；

 

　　第二，雙方是否已就解除達成意思表示的一致；

 

　　第三，在不少案例中，雙方當事人發(fā)生爭議的可能并非是合同解除與否，而是對解除后的法律效果未臻一致。

 

　　于此情形，則不應(yīng)認定合同已解除。原因在于：

 

　　首先，作為非法律專業(yè)人士，雙方當事人并不能區(qū)分解除與解除后的法律后果之間的區(qū)別與聯(lián)系，因此，從雙方的意思表示來看，當事人更關(guān)注的是合同不再履行后該怎么辦的問題，換言之，即解除后的法律后果問題。如果該問題未協(xié)商一致，則當事人會認為合同并未解除。此時，合同效力的持續(xù)往往成為雙方當事人合意解除時的一種討價還價的砝碼。

 

　　其次，在合意解除場合，當事人是以一個新的合同消滅既存的合同關(guān)系。因此，需要當事人關(guān)于合同解除的主要內(nèi)容達成完全一致，其中包括合同解除后已履行義務(wù)是否需要返還、相關(guān)損失如何賠償?shù)?。如在這些問題上未臻一致，則原來的合同關(guān)系難謂消滅。[11]最后，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）第一條的規(guī)定，關(guān)于合同解除后的返還義務(wù)的范圍、相關(guān)損失的數(shù)額宜認定為該條規(guī)定中的“標的”和“數(shù)量”，如果這些事項未達成一致，難以認定，則解除合同的協(xié)議是否成立則不無問題。

 

　　在約定解除權(quán)和法定解除權(quán)場合，第一個難點在于，如果一方當事人對另一方當事人行使解除權(quán)有異議的（《合同法》第九十六條），該異議是否阻止解除的效果發(fā)生？

 

　　一種觀點認為，在違約方對于合同解除提出異議，并請求裁判機構(gòu)確認解除合同的效力的情況下，在這些機構(gòu)尚未確認合同是否已經(jīng)被解除的期間，違約方可以抗辯解除權(quán)人關(guān)于恢復原狀、采取其他補救措施的請求，以維護裁判機構(gòu)的權(quán)威，使《合同法》第九十六條第一款后段的規(guī)定具有價值。

 

　　不過，裁判機構(gòu)一經(jīng)確認合同解除，則解除的效力應(yīng)當自解除通知到達違約方處之時發(fā)生，而非確認合同解除之日發(fā)生，以便防止違約方利用異議權(quán)達到不正當?shù)哪康模辉谶`約方既對合同解除提出異議，又不請求裁判機構(gòu)確認解除合同的效力的情況下，因解除權(quán)系形成權(quán)，其行使的方式不以訴訟為必要。

 

　　所以，解除權(quán)人關(guān)于解除的意思表示一經(jīng)到達違約方即發(fā)生合同解除的效力，不能因違約方的異議而受影響；在違約方對合同解除提出異議，又不請求裁判機構(gòu)確認解除合同的效力，但拒絕履行因合同解除產(chǎn)生的恢復原狀義務(wù)、采取其他補救措施義務(wù)、拒絕賠償損失的情況下，解除權(quán)人可以直接訴求該違約方履行恢復原狀、采取其他補救措施的義務(wù)，承擔賠償責任，盡管他未請求裁判機構(gòu)確認合同解除的效力，它們也應(yīng)當先確認合同解除，再支持該訴求，除非解除權(quán)不存在或者解除權(quán)行使的條件不具備。

 

　　于此場合，《合同法》第九十六條第一款后段的規(guī)定對于解除權(quán)人不起作用。在違約方對合同解除提出異議，又不請求裁判機構(gòu)確認合同解除的效力，而守約方為了尋求一個確定的法律狀態(tài)，訴求法院確認合同解除的效力，應(yīng)予準許，此時合同解除的時間仍然是解除權(quán)人通知到達對方之時，而非判決生效之日。

 

　　上述觀點可資贊同。需要補充的是，如果當事人并未向?qū)Ψ桨l(fā)出解除合同的通知，而是直接向法院起訴要求解除合同，并且恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的，該訴訟是形成之訴、確認之訴還是給付之訴？合同解除的時間如何判斷？如果當事人僅起訴要求解除合同，而未要求恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的，在訴訟程序上如何處理？解除時間又如何判斷？

 

　　上述問題與如何從程序法上的角度理解《合同法》第九十六條、第九十七條的規(guī)定密切相關(guān)。從實體法的角度看，當事人可以以通知的方式，也可以以訴訟的方式行使解除權(quán)。如果認定當事人以訴訟的方式行使解除權(quán)從而構(gòu)成一個形成之訴的話，很明顯，合同的解除時間應(yīng)當以判決生效的時間為準。而這明顯與上述以通知的方式行使解除權(quán)的解除時間差距甚遠。如果僅以解除權(quán)人是否通知對方就產(chǎn)生如此大的差異，難以理解。

 

　　所以，必須理解作為實體法的《合同法》與程序法觀察現(xiàn)象的視角的不同。實體法強調(diào)實體權(quán)利的行使及其后果，從而權(quán)利的構(gòu)成要件、權(quán)利的行使方式、行使權(quán)利的法律后果在實體法的層面就表現(xiàn)為若干個不同的問題，所以需要幾個條文來規(guī)定。但是從程序法的角度觀察，解除權(quán)的存在、解除權(quán)的行使與行使后的后果是一個糾紛的不同側(cè)面。

 

　　所以，在程序法看來，《合同法》第九十六條、第九十七條是需要在同一個訴訟中解決的問題。依照根據(jù)訴的形態(tài)來分別識別訴訟標的的理論，第九十六條、第九十七條構(gòu)成了一個訴訟標的，該訴訟的形態(tài)為給付之訴。在此前提下，如果當事人未以通知的方式而以訴訟的方式請求解除合同，它與以通知的方式解除合同并不存在質(zhì)的差別。所以，如果起訴狀送達對方當事人，就應(yīng)當構(gòu)成與通知對方當事人解除合同相同的法律后果。

 

　　在此場合，合同解除的時間以起訴狀送達對方為準。相應(yīng)的其他問題的結(jié)論就是：如果當事人一并起訴解除合同、采取其他補救措施、賠償損失的，該訴為一個給付之訴，其中含有確認合同解除的效力的確認之訴。這是給付之訴的特征。如果當事人僅請求解除合同，而未請求恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的，則在同一訴訟標的的視角下，屬于當事人主張不完全。

 

　　在我國現(xiàn)行民事訴訟法對訴是否可以分割沒有規(guī)定的情況下，比較現(xiàn)實也比較合理的做法是：法官應(yīng)當在訴訟中告知原告其同時主張《合同法》第九十七條的各項權(quán)利，如果原告主張的，則屬于訴訟請求的增加；如果原告明確放棄的，則需要在裁判文書中明確寫明，該糾紛被一次性解決；如果原告明確表示不增加但表示并不放棄該條規(guī)定的權(quán)利的，則應(yīng)在判決文書中寫明可以另行起訴。

 

　　在最后一種情況下，該判決對原告另行提起的要求被告恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的訴訟無既判力，后訴應(yīng)以合同已解除為基礎(chǔ)進行審理；在前兩種情況下，前訴對原告另行提起的要求被告恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的后訟有既判力，這符合原告的意思表示和民事訴訟法上的處分原則。同時，又不至于使后訴法院產(chǎn)生是否違反“一事不再理”原則的疑惑。

 

　　綜上所述，本文認為，在合意解除場合，解除的時間為當事人的意思表示達成一致為準，一致的內(nèi)容包含解除后的法律效果；在約定解除和法定解除場合，當事人以通知方式行使解除權(quán)的，通知達到對方為解除的時間，即使當事人有異議提起訴訟的亦如此；當事人以訴訟的方式解除合同的，起訴狀送達對方為合同解除的時間。

 

　　三、租賃合同解除后的法律后果

 

　　根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，租賃合同解除后，會發(fā)生恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失等諸項請求權(quán)。但是，由于租賃合同為繼續(xù)性合同，在合同解除之后，租金雖有返還可能，但承租人的使用、收益卻不可能返還，因此租賃合同的解除只能向?qū)戆l(fā)生，而不能溯及既往，亦即，過去的合同關(guān)系不受影響，解除后的合同關(guān)系消滅。需要注意的是，在德國及我國臺灣地區(qū)，對于我國合同法上的繼續(xù)性合同關(guān)系的解除，稱為“終止”。

 

　　例如，臺灣地區(qū)民法典第424條規(guī)定：“租賃物為房屋或其它供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖于訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權(quán)利，仍得終止契約。”終止權(quán)是一項形成權(quán)，其功能在于使繼續(xù)性合同關(guān)系向?qū)硐麥纭?/div>