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　　物流園區(qū)探索

　　

　　租賃經(jīng)營

　　

　　物流倉儲設(shè)施的經(jīng)營管理活動都包含著租賃關(guān)系，專業(yè)倉儲設(shè)施出租人的角色已經(jīng)形成一定氣候！

　　

　　經(jīng)過最近十幾年的快速發(fā)展，我國物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了突飛猛進的變化。整個行業(yè)的社會化和專業(yè)化水平得到了很大的提高，除了自建自用類型的物流倉儲設(shè)施之外，其他絕大多數(shù)物流倉儲設(shè)施的經(jīng)營管理活動都包含著租賃關(guān)系，專業(yè)的物流倉儲設(shè)施出租人的角色已經(jīng)形成一定氣候。同時，越來越多的制造商、流通商和第三方物流企業(yè)也逐步摒棄了過去那種傳統(tǒng)的自建自用物流倉儲設(shè)施的發(fā)展模式，而是開始通過租賃的方式來滿足自身對于物流倉儲設(shè)施的需要。

　　

　　同時我們也應(yīng)該注意到，物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理是豐樹、安博、嘉民、麥格理、平安不動產(chǎn)、普洛斯、安博、新熙地等絕大多數(shù)專業(yè)物流地產(chǎn)商的主流經(jīng)營管理模式。

　　

　　也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽車、大眾、雀巢、寶潔、豐田、三星、本田等制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)滿足物流倉儲設(shè)施需求的重要方式?？梢?，租賃經(jīng)營管理已經(jīng)成為物流地產(chǎn)行業(yè)的一種重要經(jīng)營管理模式，值得我們?nèi)フJ真研究。

　　
　?。渴裁词俏锪鞯禺a(chǎn)的租賃經(jīng)營?管理？

　　

　　物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理是指出租人出租物流倉儲設(shè)施以獲取經(jīng)營收入，承租人租賃物流倉儲設(shè)施以滿足自身需求。

　　

　　雖然對于每一處物業(yè)的租賃關(guān)系來說，出租方和承租方的權(quán)利責任關(guān)系可能都各個不同。但是，為了便于掌握和理解，我們完全可以歸納總結(jié)出物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營管理框架。所謂物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營管理框架，就是指那些能夠概要性地反映出絕大多數(shù)物流地產(chǎn)項目中物流倉儲設(shè)施租賃經(jīng)營管理的核心特質(zhì)。

　　

　　概括而言，物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理模式的主要框架由五個方面的內(nèi)容組成。一是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設(shè)施的界定（包括基本情況、用途、物業(yè)條件）；二是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設(shè)施的產(chǎn)權(quán)、抵押、轉(zhuǎn)讓及規(guī)劃用途的約定；三是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設(shè)施交付的約定；四是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設(shè)施租賃期限和租金支付的約定；五是出租方和承租方對于租賃物流倉儲設(shè)施物業(yè)管理的約定。

　　

　　只要我們能夠真正掌握和理解了物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營管理框架，就能夠準確地抓住物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理的重點要素，就能夠提綱挈領(lǐng)，科學(xué)合理地認識和處理各種復(fù)雜的物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理問題。

　　

　　正  文

　　

　　除了自建自用類型的物流倉儲設(shè)施之外，其他絕大多數(shù)物流倉儲設(shè)施的經(jīng)營管理活動都包含著租賃關(guān)系，即出租人出租物流倉儲設(shè)施以獲取經(jīng)營收入，承租人租賃物流倉儲設(shè)施以滿足自身需求。物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理框架概要性地反映了絕大多數(shù)物流地產(chǎn)項目中物流倉儲設(shè)施經(jīng)營管理的核心特質(zhì)。

　　

　　上圖為物流倉儲設(shè)施基本情況及用途的主要方面

　　
  　一、物流倉儲設(shè)施的物業(yè)界定

　　

　　在物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理活動中，物流倉儲設(shè)施的出租方和承租方首先應(yīng)該對租賃物業(yè)進行界定。具體而言，一方面是對物流倉儲設(shè)施的基本情況及用途進行界定；另一方面是對物流倉儲設(shè)施的物業(yè)條件進行界定。

　　

　　1、物流倉儲設(shè)施的基本情況及用途

　　

　　物流倉儲設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標的坐落位置、坐落地塊的土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、土地使用權(quán)人、使用期限、租賃物業(yè)的組成部分、建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、計租面積、配套物業(yè)的情況，以及租賃物業(yè)的建筑規(guī)劃總平面圖、各層建筑平面圖、停車場平面圖等核心內(nèi)容進行清晰界定。

　　

　　2、物流倉儲設(shè)施的物業(yè)條件

　　

　　物流倉儲設(shè)施的出租方和承租方對合作標的物業(yè)條件的界定，主要包括三個方面，一是基本條件；二是粗裝修條件；三是設(shè)施設(shè)備條件。

　　

　　首先，就物流倉儲設(shè)施的基本條件而言，物流倉儲設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標的的倉庫類型（含堆場、簡易倉庫、普通平房庫、普通樓房庫、高層貨架倉庫、立體倉庫）、樓層數(shù)量、層高、柱距、租賃物業(yè)建筑規(guī)劃總平面圖范圍內(nèi)配置的地上及地下停車場等設(shè)備設(shè)施等物業(yè)條件進行清晰界定。

　　

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　　其次，就物流倉儲設(shè)施的粗裝修條件而言，物流倉儲設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標的外立面廣告位的使用權(quán)歸屬、價格確定和改造費用歸屬；旗桿設(shè)置的施工責任和要求；室外廣場、道路、停車場、劃線、綠化、路燈的施工責任和要求；電梯間、消防疏散用樓梯間、衛(wèi)生間墻面、地面、吊頂、衛(wèi)生潔具、蹲位隔斷等的用材用料、施工責任和要求；室內(nèi)地面、外墻采光通風窗等的用材用料、施工責任和要求進行清晰界定。

　　

　　最后，就物流倉儲設(shè)施的設(shè)施設(shè)備條件而言，物流倉儲設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標的電源（含總配電箱、配電室、配電柜、電纜、電纜橋架、布線等）、消防工程（含強排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）、電動直升梯與貨梯、公用給排水設(shè)施、雨污水管及上、下水管道、弱電（含電話、網(wǎng)絡(luò)WIFI）、監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的安裝施工責任和要求進行清晰界定。

　　

　　二、物流倉儲設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定

　　

　　物流倉儲設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定主要是指出租方和承租方對于合作標的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、抵押、轉(zhuǎn)讓及規(guī)劃用途等四個方面內(nèi)容的約定。

　　

　　首先，就合作標的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，物流倉儲設(shè)施的出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是完整和充分的，不存在任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛。承租人對于租賃物業(yè)的經(jīng)營管理不會受到任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛影響。

　　

　　其次，就合作標的的物業(yè)抵押而言，物流倉儲設(shè)施的出租方應(yīng)該保證在與承租方正式達成合作前未對租賃物業(yè)設(shè)定任何抵押。在出租方和承租方正式達成合作后，出租方對租賃物業(yè)設(shè)定抵押前應(yīng)該事先書面通知承租方并確保承租方權(quán)益不受任何損害。

　　

　　再次，就合作標的的物業(yè)轉(zhuǎn)讓而言，物流倉儲設(shè)施的出租方在租賃期內(nèi)對租賃物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出售必須提前書面通知承租方，在同等條件下承租方具有優(yōu)先購買權(quán)。如果未經(jīng)承租方同意，出租方一般不得采取分割產(chǎn)權(quán)的方式向公眾出售租賃物業(yè)。

　　

　　上圖為物流倉儲設(shè)施的交付條件

　　

　　最后，就合作標的規(guī)劃用途而言，出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的規(guī)劃用途為物流倉儲設(shè)施業(yè)態(tài)。另外，租賃物業(yè)交付后出租方在租賃物業(yè)用地范圍內(nèi)進行新建、改建、擴建工程，或?qū)ψ赓U物業(yè)設(shè)備設(shè)施進行更新改造必須與承租方商議一致。

　　

　　三、物流倉儲設(shè)施的交付約定

　　

　　物流倉儲設(shè)施的交付約定主要是指出租方和承租方對合作標的的交付條件、交割事項和法律憑證三個方面內(nèi)容的約定。

　　

　　首先，就合作標的的交付條件而言，物流倉儲設(shè)施的出租方應(yīng)該按照事先與承租方約定的交付時間按時向承租方交付租賃物業(yè)。出租方向承租方正式交付的租賃物業(yè)除了達到雙方約定的物業(yè)條件外，還必須滿足以下交付條件。對于新建物流倉儲設(shè)施來說，出租方在交付物業(yè)時需要提供租賃物業(yè)的竣工驗收手續(xù)（包括建筑主體、消防、配電工程、給排水工程及電梯工程的驗收手續(xù)）。

　　

　　對于已經(jīng)在經(jīng)營的物流倉儲設(shè)施來說，出租方在交付物業(yè)時需要完成原有客戶的清場工作。若租賃物業(yè)的水、強弱電氣等各項設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)在交付時已無法滿足正常使用功能，則出租方應(yīng)該對上述系統(tǒng)更新改造并驗收合格后再行交付承租方使用。

　　

　　其次，就合作標的的交割事項而言，物流倉儲設(shè)施的出租方在向承租方交付租賃物業(yè)時，應(yīng)該將租賃物業(yè)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施（指停車場、總配電室、空調(diào)機房總控制間、消防控制室等）及租賃物業(yè)的竣工圖紙（包括電子版）一并移交給承租方。同時，出租方還應(yīng)該將水、電、氣等各類公用事業(yè)費過戶到承租方名下，在此之前發(fā)生的公用事業(yè)費由出租方支付，在此之后發(fā)生的公用事業(yè)費由承租方支付。

　　

　　最后，就合作標的的交割憑證而言，物流倉儲設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該在項目現(xiàn)場進行正式交接驗收，在租賃物業(yè)符合交付要求的條件下，雙方共同簽署《租賃物業(yè)交付備忘錄》，《租賃物業(yè)交付備忘錄》是確認物業(yè)交付時間及租賃物業(yè)計租面積的唯一法律憑證。

　　

　　四、物流倉儲設(shè)施的租期與租金約定

　　

　　物流倉儲設(shè)施的租期與租金約定主要是指出租方和承租方對于合作標的租賃期、裝修籌備期及免租期的租期約定，以及對于合作標的租金標準和租金支付方式的約定。

　　

　　首先，就合作標的租期約定來看，一般而言，物流倉儲設(shè)施的承租方希望盡可能拉長租賃物業(yè)的租賃期，縮短租賃物業(yè)的裝修籌備期，爭取到更長的租賃物業(yè)的免租期。簡而言之，租賃期一般是從租賃物業(yè)交付之日起開始計算。免租期一般也是從租賃物業(yè)交付之日起開始計算，免租期內(nèi)承租方無需向出租方支付租金。裝修籌備期是指在物流倉儲設(shè)施開業(yè)前的裝修和招商階段，一般起始于租賃物業(yè)的交付之日，結(jié)束于租賃物業(yè)的免租期內(nèi)。

　　

　　上圖為物流倉儲設(shè)施出租方和承租方的物業(yè)管理責任劃分

　　

　　其次，就合作標的租金約定來看，一般而言，物流倉儲設(shè)施的承租方在租賃物業(yè)的免租期結(jié)束后即開始向出租方繳納租金。租金標準一般按照逐年遞增方式來確定。租金一般可以按月支付或者按季度支付，每期應(yīng)付租金數(shù)量應(yīng)該按照實際天數(shù)計算。

　　

　　五、 物流倉儲設(shè)施的物業(yè)管理約定

　　

　　租賃物業(yè)交付承租方后,一般應(yīng)該由承租方負責物業(yè)管理。因此，在物流倉儲設(shè)施的出租方向承租方交付物業(yè)時，應(yīng)該一并將所有土建安裝及物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)情況整理出清單（包括維修保養(yǎng)單位、聯(lián)系人、維修保養(yǎng)費金額）移交給承租方。

　　

　　在征得出租方同意后，承租方在維修保養(yǎng)期內(nèi)可以直接與維修保養(yǎng)單位溝通處理維修保養(yǎng)事宜。如果維修保養(yǎng)單位不能及時提供維修保養(yǎng)服務(wù)，承租方可以直接組織維修保養(yǎng)，發(fā)生的費用應(yīng)該由出租方從維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)費中劃撥給承租方，也可以從承租方應(yīng)該支付給出租方的租金中予以扣除。

　　

　　物流倉儲設(shè)施的房屋結(jié)構(gòu)、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)等各項屬于出租方投入的物業(yè)設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由出租方負責并承擔費用。承租方應(yīng)該對上述設(shè)施及時保養(yǎng)、檢修、年檢，確保其正常使用。因承租方原因?qū)е律鲜鲈O(shè)施損壞和減少設(shè)備設(shè)施使用年限而發(fā)生的費用及損失應(yīng)該由承租方負責。屬于承租方自行投入的各種設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由承租方負責并承擔費用。

　　

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”對物流地產(chǎn)的隱形挑戰(zhàn)

　　

　　今天“互聯(lián)網(wǎng)”對傳統(tǒng)物流產(chǎn)業(yè)的影響正在逐漸蔓延。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)太“重”，互聯(lián)網(wǎng)很難滲透入這種“重”的行業(yè)。

　　

　　于是一個預(yù)期就出現(xiàn)了，如果這樣的業(yè)務(wù)有一天被市場認可并占據(jù)了主導(dǎo)地位，我們熟知的物流地產(chǎn)的出租模式是不是會因為房租收益過低而被這樣的運營商放棄了呢？如果這樣還會有物流地產(chǎn)這個行業(yè)存在嗎？因為誰也不知道這樣的挑戰(zhàn)會不會真的發(fā)生，所以暫時把它稱為“隱形”的挑戰(zhàn)；但是互聯(lián)網(wǎng)這把高懸的達摩克里斯之劍總會有落下的一天，誰還能輕松地說“互聯(lián)網(wǎng)+”跟物流地產(chǎn)沒有關(guān)系！

　　

　　轉(zhuǎn)自：海納物流聯(lián)盟

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