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　　導讀
　　
　　本文介紹了融資租賃的起源、促進融資租賃行業(yè)發(fā)展的稅收政策，對目前中國融資租賃行為發(fā)展狀況進行梳理，較為全面的分析了融資租賃業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展過程，并通過具體案例詳細介紹了融資租賃評估業(yè)務(wù)的依據(jù)和原理，并通過與常見的抵押價值評估對比分析，進一步闡述了房地產(chǎn)融資租賃買方價格評估方法。
　　
　　目前廣東、天津、上海、陜西、重慶、成都等省市出臺政策更好地發(fā)揮融資租賃服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展、推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長和轉(zhuǎn)型升級的作用。
　　
　　近年來稅收政策的優(yōu)化促進了融資租賃行業(yè)的發(fā)展。
　　 　　
　　估價項目背景：
　　
　　某金融租賃公司因融資性售后回租業(yè)務(wù)的需要，委托我公司對擬買入承租人所屬位于貴州省仁懷市某酒廠廠區(qū)房地產(chǎn)進行估價，包括土地使用權(quán)、廠房以及釀酒的窖池等，土地房屋均已辦理產(chǎn)權(quán)證并正常使用。
　　
　　估價項目的處理：
　　
　　融資租賃服務(wù)，具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。融資租賃有直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后回租、委托租賃、聯(lián)合租賃等形式。售后回租是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽訂融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。售后回租業(yè)務(wù)是承租人和供貨人為同一人的融資租賃方式。
　　
　　《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》第二十一條規(guī)定，融資租賃企業(yè)應(yīng)充分考慮并客觀評估售后回租資產(chǎn)的價值，對標的物的買入價格應(yīng)有合理的、不違反會計準則的定價依據(jù)作為參考，不得低值高買。本項目融資租賃的對象是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)具有不同于機器設(shè)備易于在交易市場上詢價的特殊性，融資租賃公司為有效控制風險產(chǎn)生了的估價需要。
　　
　　公司受理委托后，估價人員與委托人進行溝通及調(diào)查了解有關(guān)租賃情況，租賃公司參考評估價格買入承租人現(xiàn)有在用不動產(chǎn)（酒廠物業(yè)），將不動產(chǎn)過戶到租賃公司名下，再將不動產(chǎn)返租給承租人3-5年，承租人按年支付租金，租賃期結(jié)束后不動產(chǎn)再過戶到承租人，租賃期間承租人將儲備的基酒抵押給租賃公司作為擔保。融資租賃公司認為買入不動產(chǎn)不是為了取得不動產(chǎn)，買入是為了符合融資租賃的法律形式，他們更看重抵押物基酒的品質(zhì)和市場前景。
　　
　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》3.03規(guī)定，估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。結(jié)合該項目經(jīng)濟行為目的，估價人員將價值定義為房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益融資租賃買方價格評估，其房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益融資租賃買方價格評估結(jié)果不僅包含房地產(chǎn)價格，還包含利用該房地產(chǎn)進行生產(chǎn)經(jīng)營的獨特資源（如窖池、水資源等）價格。我們認為本次估價是站在委托人立場的房地產(chǎn)估價活動，而非站在中立立場上進行評估，本項目不一定完全遵循獨立客觀公正的估價原則。
　　
　　《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》第十條規(guī)定：融資租賃企業(yè)開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體。第二十條規(guī)定：融資租賃企業(yè)不應(yīng)接受承租人無處分權(quán)的、已經(jīng)設(shè)立抵押的、已經(jīng)被司法機關(guān)查封扣押的或所有權(quán)存在其他瑕疵的財產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的標的物。估價人員在完成估價對象實地查勘的基礎(chǔ)上，會同承租人去當?shù)貒练抗艿怯洸块T查詢不動產(chǎn)登記狀況，調(diào)查核實估價對象權(quán)利限制情況。
　　
　　依據(jù)估價目的和收集資料的情況，估價人員采用收益法進行估價。
　　
　　估價人員對委托方提供的財務(wù)報表進行必要的核實、分析，合理預測收入、成本費用。調(diào)查同行業(yè)上市公司平均利潤水平，合理確定商業(yè)經(jīng)營獲取利潤，結(jié)合房地產(chǎn)市場狀況和行業(yè)發(fā)展前景考慮風險報酬率。通過專業(yè)的分析測算，估價結(jié)果得到了委托人的認可。
　　
　　我們將本案中房地產(chǎn)融資租賃買方價格評估與常見的抵押價值評估對比分析，發(fā)現(xiàn)兩個不同目的的估價存在如下差異：
　　
　　在經(jīng)歷過這個估價案例之后，我們對估價立場有一些新的認識，隨著社會經(jīng)濟活動的發(fā)展，估價業(yè)務(wù)也將多樣化，估價人員將經(jīng)濟行為目的和不動產(chǎn)的特殊性結(jié)合起來才能做到符合市場的估價。

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