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　　作者：張晟杰 陳旭艷 徐翎涵

　　

　　來源：中倫視界

　　

　　背景

　　

　　隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國旅游行業(yè)在近年取得了巨大的發(fā)展，大量投資推動了的旅游景區(qū)的建設，大大小小的旅游景區(qū)也積淀了巨額的資產。如何通過金融創(chuàng)新盤活這些資產，使其重新服務于旅游景區(qū)的建設成為當下旅游業(yè)的重要課題。旅游景區(qū)建設本身具有的前期投資金額大、投資周期長、投資回報相對穩(wěn)定等特點，使得旅游景區(qū)資產非常符合融資租賃業(yè)務的要求。新的背景下，旅游景區(qū)融資租賃市場可謂小荷才露尖尖角，充滿著機遇，同時也蘊藏著風險。

　　

　　一、旅游景區(qū)資產作為融資租賃標的物的可能性與風險

　　

　?。ㄒ唬┞糜尉皡^(qū)內動植物、設施設備資產符合融資租賃標的物的基本要求

　　

　　目前，國內旅游景區(qū)資產中能夠轉移所有權、開展融資租賃業(yè)務的主要為動植物、設施設備資產兩大類。從目前國內關于融資租賃的相關法律規(guī)定看，以動植物、設施設備資產作為標的物開展融資租賃業(yè)務，符合基本要求。同時，國務院頒布的《關于加快融資租賃業(yè)發(fā)展的指導意見》、《關于促進金融租賃行業(yè)健康發(fā)展的指導意見》都肯定了應當穩(wěn)步探索動植物等生物資產作為融資租賃標的物。

　　

　　（二）以旅游景區(qū)資產開展融資租賃業(yè)務可能產生的風險

　　

　　1. 以旅游景區(qū)內動植物開展融資租賃業(yè)務可能產生的風險

　　

　?。?）涉及產權歸屬問題等法律問題。以景區(qū)內動植物為融資租賃標的物涉及產權歸屬問題。《物權法》第49條規(guī)定“法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。”景區(qū)內的動植物屬于野生動植物的情況下，根據相關規(guī)定，其所有權歸屬于國家，景區(qū)所有者或景區(qū)運營者無權處分，也當然地無法作為融資租賃標的物。

　　

　?。?）缺乏實現租賃物擔保功能進而影響融資租賃合同性質的問題。融資租賃合同的特點在于融資與租物相結合，租賃物承擔物權擔保的功能。以景區(qū)內動物作為融資租賃物，在實現租賃物擔保功能時，動物的特定化及追回存在一定障礙。以景區(qū)內植物作為融資租賃物，因《森林法》等法律法規(guī)對森林、林木采伐和更新造林做了相關規(guī)定，在實現租賃物擔保功能時，林木等植物的變現存在一定的障礙。若因上述障礙導致租賃物無法實現擔保功能，則可能被認定為只有融資沒有融物，根據《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條，融資租賃合同會被認定為名為融資實為借貸的借貸合同。

　　

　?。?）存在租賃物變化大、評估價格難確定的問題。景區(qū)內的動植物是在不斷變化過程中的，特別是植物在特定的山水環(huán)境中擁有相應的景觀價值，該植物作為租賃物變現之后會導致相應的景觀價值產生巨大變化。該問題也會導致租賃物擔保功能受限，進而產生合同效力問題。

　　

　　二、融資租賃公司開發(fā)旅游景區(qū)的農村集體經營性建設用地土地資源業(yè)務的可能性與風險

　　

　?。ㄒ唬┩ㄟ^農村集體經營性建設用地制度開發(fā)旅游景區(qū)土地資源具備可能性

　　

　　農村土地制度改革背景下，融資租賃公司通過農村集體經營性建設用地制度開發(fā)旅游景區(qū)土地資源具備可能性。農村集體經營性建設用地的入市是目前農村土地改革的一項重要內容，2014年12月，中央全面深化改革領導小組第七次會議審議了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（以下簡稱“《意見》”），農村集體經營性建設用地入市進入試點階段。此后，農村集體經營性建設用地試點的相關規(guī)定[1]相繼頒布。

　　

　　“經營性用途”范圍的理解是農村集體經營性建設用地是否適用于某一行業(yè)的關鍵，各試點區(qū)域對此理解不一。從現有規(guī)定看，認為“旅游”屬于“經營性用途”范圍并將其規(guī)定在試點辦法中的地區(qū)包括北流市、德清市、金寨縣、文昌市、義烏市。也因此，在部分地區(qū)，融資租賃公司通過農村集體經營性建設用地制度開發(fā)旅游景區(qū)土地資源的業(yè)務具備可能性。

　　

　?。ǘ┺r村集體經營性建設用地的利用存在的風險

　　

　　1. 各試點地區(qū)對農村集體經營性建設用地的租賃制度設計較粗

　　

　?。?）各試點地區(qū)規(guī)定農村集體經營性建設用地入市須符合入市條件、方式、程序

　　

　　《物權法》第60條規(guī)定我國代表農民集體行使所有權、使用權的主體為村集體經濟組織、村民委員會、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織。試點地區(qū)在實踐中也規(guī)定有權主體作出決議是農村集體經營性建設用地入市的前提條件。

　　

　　《意見》規(guī)定農村集體經營性建設用地使用權的入市方式包括出讓、租賃、入股，后續(xù)的具體規(guī)定[2]和實踐，還包含了抵押。融資租賃業(yè)務主要涉及租賃、抵押兩種入市方式。關于租賃，各試點區(qū)域對農村集體經營性建設用地使用權的租賃持認可態(tài)度，但對具體的租賃制度設計均較粗，具體操作上缺乏支持。#p#分頁標題#e#

　　

　?。?）各試點地區(qū)對農村集體經營性建設用地入市的具體規(guī)定不同

　　

　　關于有權對農村集體經營性建設用地入市作出決議的主體，各試點地區(qū)規(guī)定不一，實踐中各試點地區(qū)制定農村集體經營性建設用地入市制度的主體包括：農村集體經濟組織、村股份經濟合作社、鎮(zhèn)級土地合作社、鎮(zhèn)土地聯營公司、鎮(zhèn)資產管理公司、村民委員會。在農村集體經營性建設用地入市的方式、程序方面，各試點單位的主要規(guī)定相似，但具體規(guī)定細節(jié)方面依然不盡相同。

　　

　　2.融資租賃業(yè)務中，村集體經營性建設用地的利用存在的風險

　　

　　（1）合規(guī)風險。

　　

　　對農村集體經營性建設用地有兩方面的合規(guī)風險，一是因違反金融監(jiān)管規(guī)定產生的合規(guī)性問題，二是因違反農村土地管理規(guī)定產生的合規(guī)性問題。前者對應的是融資租賃業(yè)務本身所具有的合規(guī)風險。后者則是因農村土地管理規(guī)定所具有的特殊性而產生的風險。一方面，我國農村土地制度經歷十分復雜的歷史變遷過程，該過程給土地權屬關系帶來諸多難以厘清的歷史遺留問題，這增加了對農村土地制度不甚了解的融資租賃企業(yè)在開發(fā)農村土地業(yè)務的過程中可能遇到的風險。另一方面，農村集體經營性建設用地入市改革正處于不斷完善過程中，頂層設計的規(guī)定位階較低，各試點地區(qū)規(guī)定不一，這也增加了金融創(chuàng)新中合規(guī)風險。

　　

　?。?）資質風險。

　　

　　如上文介紹，農村集體經營性建設用地入市需符合一定的入市條件，遵循一定的入市程序。但由于入市尚處于實踐過程中，各試點地區(qū)規(guī)定不一，金融企業(yè)在嘗試結合該類土地進行金融創(chuàng)新過程中，首先需要了解各試點地區(qū)的具體規(guī)定，避免出現因農村集體經營性建設用地不符合當地入市條件、入市程序而產生的資質風險。

　　

　?。?）其他風險。

　　

　　因農村集體經營性建設用地的開發(fā)尚處于試點階段，除了入市條件、入市程序之外，還有諸多問題亟待解決。如農村集體經營性建設用地使用權入市流轉的期限與屆滿處置問題，入市的收益分配、土地增值收益調節(jié)金約定問題等。上述問題缺乏統(tǒng)一規(guī)定，各地實踐不一，對權利義務影響巨大，故對于上述問題都是需要在簽署農村集體經營性建設用地入市的相關合同中進行具體的談判措施并依靠具有針對性的條款進行特別約定的。

　　

　　三、風險應對措施

　　

　　（一）旅游景區(qū)資產作為租賃物產生的風險應對措施

　　

　　旅游景區(qū)資產作為租賃物產生的風險，與租賃物本身法律性質及融資租賃合同約定有關，故對該部分風險的應對措施應主要以預防為主。對于租賃物本身，融資租賃企業(yè)要進行充分的調查，在業(yè)務開展之前保證租賃物本身不存在開展融資租賃業(yè)務的合法性問題。對于合同約定，融資租賃企業(yè)應當個案設計，針對租賃物的特性，對租賃物的取回等進行特別的約定。

　　

　?。ǘ┞糜尉皡^(qū)土地資源的風險應對措施

　　

　　針對合規(guī)性風險，需要融資租賃企業(yè)對融資租賃行業(yè)和農村土地制度兩方面的法律規(guī)定和監(jiān)管政策有全面的了解和掌握，在金融創(chuàng)新的頂層設計中，始終提高警惕，防止因違反相關規(guī)定產生合規(guī)性問題。

　　

　　針對資質風險，融資租賃企業(yè)在具體業(yè)務開展過程中需要對當地政策進行充分的咨詢和調查，全面了解當地的相關規(guī)定，特別是各試點地區(qū)的窗口指導意見，并針對性地對個別業(yè)務進行設計。

　　

　　針對業(yè)務辦理過程中可能出現的其他個案風險，融資租賃企業(yè)需要在充分調查和談判的基礎上，在制定交易文件過程中加入針對性的條款加以約定，防止雙方后期產生相關糾紛。

　　

　　結語

　　

　　當前，融資租賃市場方興未艾，各類產品創(chuàng)新不斷，在當前金融改革與農村土地制度改革的雙重背景下，旅游景區(qū)融資租賃市場的產品正待開發(fā)，農村土地流動性增強也為旅游景區(qū)融資租賃產品提供了更多的可能性。在充分掌握監(jiān)管政策、產品合規(guī)的前提下，進行金融創(chuàng)新，是融資租賃公司能夠在旅游景區(qū)這片藍海搶占先機的重要手段。

　　

　　注釋：

　　

　　[1]《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施有關法律規(guī)定的決定》、《國土資源部關于印發(fā)農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則的通知》、《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》。

　　

　　[2]《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》第5條規(guī)定“具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款”。

　　

　　THE END