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　　《民法典》抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突新規(guī)及建議

　　

　　抵押權(quán)與租賃權(quán)的現(xiàn)實(shí)沖突和對(duì)抗問(wèn)題一直是司法實(shí)踐中的難點(diǎn)，《中華人民共和國(guó)民法典》（2021）對(duì)原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007）中關(guān)于租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的規(guī)定進(jìn)行了修訂完善，在堅(jiān)持“抵押不破租賃”的基礎(chǔ)上，確立了更為明確和恰當(dāng)?shù)倪m用條件，在維護(hù)原租賃關(guān)系穩(wěn)定性的同時(shí)，也更有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益，值得抵押權(quán)人高度關(guān)注。

　　

　　一、抵押權(quán)與租賃物沖突解決規(guī)則新舊比較

　　

　?。ㄒ唬┪餀?quán)法時(shí)代抵押權(quán)與租賃權(quán)之效力規(guī)定

　　

　　原《物權(quán)法》第190條：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”

　　

　　原《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2000〕44號(hào)，簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》）第65條：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”

　　

　　在物權(quán)法時(shí)代，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的條件概括為：訂立抵押合同前抵押物已出租或動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理登記。

　　

　?。ǘ┟穹ǖ鋾r(shí)代抵押權(quán)與租賃權(quán)之對(duì)抗規(guī)則變化

　　

　　《民法典》第403條：“以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”

　　

　　《民法典》第405條：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”

　　

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號(hào)，簡(jiǎn)稱《民法典擔(dān)保解釋》）第54條：“動(dòng)產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的效力按照下列情形分別處理：……（二）抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)出租給他人并移轉(zhuǎn)占有，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的，租賃關(guān)系不受影響，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外……”

　　

　　對(duì)比上述法條，在民法典時(shí)代，《民法典》及《民法典擔(dān)保解釋》對(duì)抵押權(quán)與租賃權(quán)的對(duì)抗規(guī)則作出了如下修改：

　　

　　1.對(duì)抗時(shí)間點(diǎn)由“訂立抵押合同前”變更為“抵押權(quán)設(shè)立前”

　　

　　鑒于合同具有相對(duì)性，承租人作為第三人在承租租賃物之前很難通過(guò)公開(kāi)途徑知曉是否存在抵押合同，且抵押合同訂立時(shí)間難以判斷，在如存在倒簽抵押合同的情況，租賃權(quán)無(wú)法得到保障?？紤]到除動(dòng)產(chǎn)抵押場(chǎng)合外，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件，故承租人一般可以通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記等方式獲知租賃物上是否已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，此處修訂變化有利于更好地保護(hù)承租人的利益。

　　

　　2.增加了承租人需“轉(zhuǎn)移占有”的適用條件

　　

　　相應(yīng)地，在“抵押不破租賃”場(chǎng)合，如果僅依據(jù)租賃合同作為對(duì)抗抵押權(quán)的依據(jù)，由于抵押權(quán)人在簽訂抵押合同時(shí)同樣難以通過(guò)公開(kāi)途徑查詢抵押物上是否已經(jīng)存在著租賃關(guān)系，故也會(huì)出現(xiàn)抵押人與承租人惡意串通倒簽租賃合同的情況，進(jìn)而損害抵押權(quán)人的利益。民法典時(shí)代賦予租賃權(quán)這一債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的效力，要求完成“轉(zhuǎn)移占有”這一公示要件，以兼顧在后抵押權(quán)人的利益。由于轉(zhuǎn)移占有具有一定的公示功能，抵押權(quán)人辦理抵押登記當(dāng)日可以實(shí)地查看抵押物的占有情況并保留證據(jù)。在抵押物確由抵押人占有的情況下，那么就可以排除抵押物執(zhí)行過(guò)程中租賃權(quán)的對(duì)抗。

　　

　　3.明確動(dòng)產(chǎn)抵押未登記的不能對(duì)抗已移轉(zhuǎn)占有的善意承租人

　　

　　在動(dòng)產(chǎn)抵押場(chǎng)合，抵押合同訂立即意味著抵押權(quán)已設(shè)立，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立實(shí)際上不具有公示性。故《民法典擔(dān)保解釋》第54條系對(duì)《民法典》第405條的進(jìn)一步補(bǔ)充，在動(dòng)產(chǎn)抵押場(chǎng)合，如果承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃物，則要看其是否為善意占有來(lái)確定能否對(duì)抗?！睹穹ǖ鋼?dān)保解釋》第54條確立了舉證責(zé)任的分配，即應(yīng)當(dāng)推定承租人為善意當(dāng)事人，由抵押權(quán)人舉反證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同。但實(shí)踐中，除非抵押權(quán)人與承租人之間具有某種密切的關(guān)系，否則，將很難推翻有關(guān)善意的推定。

　　

　　據(jù)此，民法典時(shí)代確立的抵押權(quán)與租賃權(quán)之對(duì)抗規(guī)則變化總結(jié)歸納為：

　　

　　一是先租后抵情形下，已移轉(zhuǎn)占有的，抵押不破租賃；

　　

　　二是先抵后租情形下，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)恒定優(yōu)先于租賃權(quán)；或動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)雖未經(jīng)登記，但承租人非善意的，亦可對(duì)抗租賃權(quán)；只有在動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記，且承租人善意并移轉(zhuǎn)占有的情況下，適用“抵押不破租賃”。

　　

　　二、如何保障抵押權(quán)能夠?qū)棺赓U權(quán)？

　　

　　民法典時(shí)代抵押權(quán)與租賃權(quán)對(duì)抗規(guī)則并不復(fù)雜，抵押權(quán)人與承租人之間的權(quán)利沖突主要產(chǎn)生在執(zhí)行程序中，司法實(shí)踐中在先抵后租的情況下，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)如何對(duì)抗租賃權(quán)仍是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能面臨的難題。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　

　?。ㄒ唬┏凶馊说膶?duì)抗效力是指租賃權(quán)不受影響

　　

　　抵押權(quán)人無(wú)需占有、使用抵押物的特性，決定了租賃權(quán)與抵押權(quán)可以共存，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對(duì)抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，這里的對(duì)抗效力是指承租人在租賃期限內(nèi)可以繼續(xù)承租抵押物，租賃關(guān)系不受影響。但在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　

　　如（2019）最高法民終1206號(hào)蘇玉梅、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司酒泉分行金融借款合同糾紛二審民事判決書認(rèn)為：

　　

　　法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值；租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。雖然在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對(duì)抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。無(wú)論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院對(duì)依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

　　

　　（二）抵押權(quán)人除去租賃權(quán)的方式

　　

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)）第28條第2款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。”

　　

　　如帶租拍賣對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)除去租賃權(quán)后進(jìn)行拍賣，但如何判斷帶租拍賣是否對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響在司法實(shí)踐中缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)法院直接在執(zhí)行程序中解除抵押人和承租人之間的租賃合同也缺乏法律支持。針對(duì)誰(shuí)有權(quán)除去租賃權(quán)及除去租賃權(quán)的方式，《民法典物權(quán)編理解與適用》（最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編）中認(rèn)為：

　　

　　應(yīng)否除去租賃權(quán)是抵押人和抵押物受讓人的權(quán)利，不能由法院代替相關(guān)權(quán)利人作決定。除去租賃權(quán)的時(shí)點(diǎn)可以是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)由抵押權(quán)人除去，也可以是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之后由抵押物受讓人除去。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)人或者抵押物受讓人享有法定的解除權(quán)，即在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)或者受讓抵押物時(shí)，其享有依法解除租賃合同的權(quán)利，此種權(quán)利性質(zhì)上屬于形成權(quán)，只需以意思表示通知承租人，或者在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序中通知法院即可。

　　

　　三、抵押權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)之建議

　　

　　《民法典》實(shí)施后，鑒于上述新規(guī)定，抵押權(quán)人為防止先租后抵，設(shè)立抵押權(quán)時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

　　

　　首先，抵押權(quán)人應(yīng)進(jìn)一步完善抵押合同，如要求抵押人聲明抵押物未出租、未設(shè)立居住權(quán)，承諾抵押權(quán)設(shè)立前不會(huì)出租抵押物，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，以確保抵押權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，同時(shí)避免日后抵押人與非善意承租人倒簽合同。

　　

　　其次，抵押權(quán)人在抵押合同簽署后，應(yīng)盡快辦理抵押登記，尤其動(dòng)產(chǎn)抵押的，需要登記才具有對(duì)抗租賃權(quán)的公示效力。

　　

　　最后，抵押權(quán)人在放款前，建議對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地查看。以不動(dòng)產(chǎn)抵押物為例，抵押權(quán)人應(yīng)核實(shí)租賃備案登記情況，重點(diǎn)關(guān)注抵押物上是否存在租賃關(guān)系、該抵押物是否由抵押人實(shí)際占有并保留相關(guān)證據(jù)。需要說(shuō)明的是，雖然“轉(zhuǎn)移占有”的舉證責(zé)任在于承租人，但抵押權(quán)人在核實(shí)抵押物的占有情況時(shí)，也要保留相關(guān)證據(jù)材料，以便后續(xù)能夠?qū)撛诘某凶馊颂岢鲇行У目罐q。一般能夠證明占有不動(dòng)產(chǎn)抵押物的證據(jù)包括抵押物所在地物業(yè)辦理的裝修或者入住手續(xù)證明以及繳納水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)等公共事業(yè)用費(fèi)的憑證。同時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)定期調(diào)查抵押物的情況，發(fā)現(xiàn)抵押物對(duì)外出租的，及時(shí)主張違約責(zé)任。

 

作者：劉旭 來(lái)源：申駿律師實(shí)務(wù)